Posted On Jul 24, 2024

임차인(Tenants)가 있는 주택을 임대인(Landlords)가 사용(거주)하려고 할 때 적용되는 개정된 주택임대차규칙이 7월 18일부터 적용됩니다.

 

  • 집주인(Landlords) 또는주택구입자(Purchasers)가해당주택을개인적인목적으로사용하려고하는경우임차인(Tenants)에게4개월(Four Full Months)의통지기간을주어야합니다. 예를들어, 현재임차인이거주하는주택에대한구입의사(Offer to Purchase)가8월 3일까지모든매매조건을해제하는(Subjects removal) 조건으로  7월20일Accept되었다고가정하면, 퇴거통지는8월31일이후에효력이발생하는것으로, 주택구입자는다음해 1월 1일이지나서그주택을점유(Possession)할수있게됩니다.
  • 이통지기간중2개월은Rent-free 입니다.      
  • 임대인(Landlord)가주택을개인적으로사용할목적으로퇴거통지를보내려면 BC Government’s Landlord Use Web Portal을사용하여야하며, 이때임대인은 Portal에접속하기위한 Basic BCeID가필요합니다.
  • 임차인(Tenants)는통지를받은날로부터 30일내에이의를제기할수있습니다.

 

Portal은 RTB(Residential Tenancy Branch)로하여금퇴거절차가적절히진행되었는지에관한감사를할수있게하며동시에이에관한자료를모을수있습니다.

 

이미Residential Tenancy Act에규정된것처럼, 임대인은다음과같은경우임차인을퇴거할수있습니다.

  • 임대인또는임대인의가까운가족이사용하려고하는경우
  • 해당주택구입자또는그의가까운가족(부모, 자녀)이사용하려고하는경우

 

그주택에들어오는사람은최소 12개월이상거주하여야하며, 불성실하게임차인을퇴거시킨임대인은최대 12개월의임차료를임차인에게지불하도록명령받을수있습니다.

 

임차인(Tenants)이있는주택매입관련Mortgage 승인에미칠수있는영향

4개월통지기간은판매자가매입자에게완전한점유(Vacant possession)을제공하기위하여현실적으로때로는 120일또는그이상걸릴수도있음을의미합니다. 이와관련하여주의할점은주택매매계약에서모든조건이해제(Subjects removal)가완료된후임대인은임차인에게퇴거통지를할수있다는것입니다.   

  • Interest Rate Hold: 금융기관이제공하는Mortgage의Rate Hold기간은최장 90일에서 120일입니다. 4개월통지기간으로말미암아Completion할때까지이보다더긴기간이걸린다면구입자(Buyers)는Rate Hold를잃게되고, 만약그사이에이자율이올랐다면인상된이자율로다시Mortgage Stress Test를하여야하므로승인된Mortgage를상실하거나인상된이자율로계산된만큼 Mortgage가줄어들수있습니다.
  • 서류작업의중복: Credit check와소득확인(Income confirmation)은 3개월유효하므로이를다시하여야하는경우가발생할수있습니다.
  • Downpayment가 20% 미만인Insured Mortgages: Insured mortgage의조건가운데하나는Closing date전에임차인이퇴거되어야하므로이는실제적문제를야기할수있습니다. (주인이직접사용하는주택의Basement suite rent는해당사항없음)

 

새로운규칙의시행으로의도치않은예상되는결과

임차인을보호하고자하는규칙개정이다음과같은의도치않은결과를가져올수있습니다:

  • 주택소유자가주택전체/일부의임대를꺼릴수있습니다.
  • 주택매입자(Buyers)는구입한주택의점유(Possession)에더많은시간이걸릴수있습니다.
  • 잠재적주택구입자는임차인을퇴거하여야하는주택의구입을꺼릴수있습니다.  

 

 

As always, contact me if you have any questions on mortgage financing.

«