안녕하세요,
많은 고객이 역모기지(Reverse Mortgage)에 관심을 갖고 질문을 주시면서, 공통적으로 잘못이해하는 것이 있어서 그에 대하여 설명드리고자 합니다.
다음 내용은 Equitable Bank의 Kaila Basilij의 설명을 요약한 것입니다.
오해 1: The bank owns your home (은행이 집을 소유하게 됩니다.)
가장 일반적인 오해 가운데 하나는 끝에 가서는 은행이 집을 소유하게 될 것이다라는 것입니다. 그러나, 주택소유자가 재산세를 납부하고, 주택보험에 가입하고, 주택을 유지하고 보수하는 기본적인 의무를 계속하는 한 주택은 100% 주택소유자의 것입니다.
또한, 역모기지는 생존배우자보호혜택(Spousal Survivor Protection Benefit)이 있으므로, 주택소유자가 사망한 경우에도 생존배우자는 역모기지를 다시 신청할 필요가 없고 은행으로부터 퇴거를 강요받지도 않습니다.
오해 2: 이미 은행에 일반모기지가있는 경우 역모기지를 얻을 수 없다.
이미 은행에 모기지가 있다면 역모기지를 얻을 수 없다고 대부분 생각을 하지만, 실제로는 역모기지를 얻어 은행모기지를 전액상환하여 매달 납부해오던 부담을 없앨 수 있습니다.
오해 3: 역모기지는 다른 대책이 없을때 얻는 최후의 수단이다.
Canada에서 역모기지는 은퇴자들 사이에 매우 인기가 있는 수단입니다. 일부는 역모기지를 은퇴이후 최후의 수단으로 여기기도 하지만, 대부분에게 역모기지는 매우 논리적인 선택입니다.
많은 경우 역모기지는 은행모기지, 신용카드 또는 Line of credit(HELOC)를 상환하거나, 나이든 이후에 생활에 맞도록 주택을 수리/개량하는 목적으로 사용합니다.
또 다른 사용목적은 은퇴이후 예금이나 제한된 소득으로 생활하는 경우 역모기지를 통한 Cash-flow가 생활수준을 유지시켜 줄수 있습니다.
오해 4: 역모기지는 위험하다 – 역모기지의 최종적인 잔액이 주택의 가치를 초과할수있다.
역모기지의 최종잔액이 주택가치보다 더 커질수있다는 일반적인 생각이 있는데 이것은 현실이 아닙니다.
시장가치하락으로 인한 채무가 발생하지않도록 하는 보장(No negative equity guarantee)과 같은 보호수단이 주택의 시장가치 이상으로 역모기지 잔액이 초과하는 것을 방지합니다. 즉, 재산세를 납부하고, 주택 보험에 가입하고, 유지보수를 꾸준히 한다면 역모기지 잔액이 주택의 시장가치를 초과하는일은 일어나지 않습니다.
오해 5: 일반모기지에 비하여 이자율이 높다.
역모기지에 관한 가장 큰 불만 가운데 하나는 이자율이 일반모기지 또는 Line of Credit(HELOC)에 비하여 높다는 것 입니다.
역모기지이자율이높은것은사실이고, 그이유는역모기자회사가부담하는위험성이더크기때문입니다.
역모기지는계약기간동안모기지를상환하지않기때문에역모기지회사는계약이끝날때까지상환을기다려야하며, 이것은더큰위험성을의미하므로이자율이높을수밖에없습니다.
오해 6: HELOC (Home Equity Line Of Credit)이은퇴자를위한유일한재무적수단이다.
역모기지와달리, HELOC은은행이요구하는소득과신용심사를통과하여야하며, 매달이자를납부하여야하므로고정된소득으로생활하는은퇴자에게는이상적이지않습니다.
역모기지는, 나이, 주택의가치, 주택의형태와주소에따라모기지액수를결정합니다.
가장큰차이가운데하나는역모기지는매월납부를할필요가없고, 모기지를상환하여야할시점은집을팔거나, 죽거나, 또는다른이유로부도(defaults)가발생하는등의경우입니다.
오해 7: 역모기지를얻는것이 Canadian Pension Plan (CPP)와 Old Age Security (OAS)같은 연금에 영향을 줄 수있다.
역모기지로 받는 현금은 Tax-free로 소득으로 간주되지 않으며, 정부가 제공하는 각종 혜택에 영향을 주지않습니다.
오해 8: 자녀에게상속할것이남아있지않을것이다.
역모기지의 보호수단 가운데 하나는 위에서 설명한 시장가치하락으로 인한 채무가 발생하지않도록하는 보장(No negative equity guarantee)으로 주택가치보다 역모기지 잔액이 커지지 않습니다.
역모기지를 상환하는 시점에 본인 또는 자식들은 남아있는 주택의가치(equity)를 소유하게 됩니다. 역사적으로 살펴보면, 대부분의 역모기지계약기간동안 주택의 가치는 상승하여 역모기지를 상환하고도 충분한 잔여가치(Remaining Equity)를 소유하고 있음을 알 수 있습니다.
오해 9: 역모기지를얻을만큼충분히늙지않았다.
역모기지는 55세부터얻을수있으며, 더 나이가 들어 신청할수록 더 많이 – 최대는 주택가치의 59%까지 - 얻을 수 있습니다.